SITE ACQUISITION (SITAC) - Tower BTS

Pekerjaan SITE ACQUISITION (SITAC) / ambil alih adalah kegiatan menetapkan lahan yang akan di akuisisi atau di bebaskan dan pengurusan administrasi yang berkaitan dengan kepentingan untuk mendirkan tower BTS.

Gambaran umum pekerjaan SITAC adalah

1. Melakukan survey lokasi pendirian tower BTS.

2. Melakukan akuisisi/ pembebasan lahan yang akan didirikan tower BTS.

3. Mencari kandidat baru untuk menggantikan lahan yang akan di relokasi hingga lahan tersebut mendapat status NTP (Notice to Proceed).

4. Membuat Berita Acara penawaran sewa lahan dengan pemilik lahan (landlord).

5. Melakukan pengurusan izin warga, surat keterangan bebas sengketa, surat persetujuan akses jalan dan surat lain yang mendukung pelaksanaan kontrak sewa lahan untuk mendirikan tower BTS.

6. Melakukan pengurusan IMB untuk tower BTS yang akan didirikan kepada Dinas Tata Kota setempat, serta melakukan pengurusan Rekomendasi Ketinggian Tower pada Kantor Administrator Bandara.

7. Mengurus uang kompensasi warga tempat akan didirikannya menara tower.

8. Memastikan bahwa akuisisi lahan telah berjalan hingga kemudian lahan tersebut mendapat status RFC (Ready for Construction).

 SITE - HUNTING

Pada tahapan site hunting, lahan yang akan diakuisisi dapat dibagi menjadi dua tipe, yaitu RT dan GF. Lahan yang akan diakuisisi juga harus memenuhi kriteria sebagai berikut :

1. Leaseable, mosi beli kembali sesuai NB atau perjanjian

2. Buildable, Memungkinkan kita untuk dapat membangun BTS di site tersebut.

3. Accessable kemudahan dijangkau dan memudahkan dalam membawa material untuk pembangunan BTS dan proses maintenance di kemudian hari.

4. Permittable izin dari masyarakat sekitar dan pihak birokrasi yang terkait.

Berkaitan dengan hal tersebut, ada pembagian kriteria lahan, yaitu :

a. GSJ – Garis Sepanjang Jalan

b. GSB – Garis Sepanjang Bangunan

c. GSS – Garis Sepanjang Sungai

d. GSL – Garis Sepanjang Laut

5. Priceable kesesuaian dengan budget yang dianggarkan oleh perusahaan. Jika harga sewa lahan tidak sesuai dengan budget maka harus dicari site lain yang harga sewanya sesuai dengan budget perusahaan.

6. Power PLN ter jangkau oleh saluran transmisi PLN. Hal ini penting karena terkait dengan pengoperasian BTS yang membutuhkan daya kontinu dari PLN. Dalam pemilihan site, harus dilihat apakah sudah ada saluran transmisi PLN atau belum. Jika belum, harus dipertimbangkan apakah budget yang dikeluarkan untuk membangun saluran transmisi PLN lebih besar jika dibandingkan dengan memilih site lain yang lebih dekat dengan saluran transmisi PLN.

7. Legalitas lahan yang akan diakuisisi harus jelas kepemilikan tanahnya. Sertifikat dan surat-surat penting lainnya harus ada agar di kemudian hari tidak muncul permasalahan seputar legalitas lahan yang akan ditempati.

2. Technical Site Survey

Proses ini dihadiri oleh team RNP, TNP, Sitac, dan CME. Pada tahapan ini, akan dilakukan survey di tempat yang akan dibangun BTS. Setelah survey dilakukan, team yang bertanggung jawab harus membuat Technical Site Survey Report yang dibagikan kepada empat team di atas (team RNP, TNP, Sitac, dan CME) dan kemudian akan dievaluasi untuk penentuan rangking kandidat site BTS.

3. BAN with Landlord

Pada proses ini dibuat berita acara negoisasi dengan pihak pemilik tanah yang akan diakuisisi. Dalam proses ini nanti akan dihasilkan beberapa hal penting, yaitu :

1. BAK draft with Landlord

Membuat draft berita acara kesepakatan dengan pihak pemilik tanah yang sah

2. Collect legal document

Mengumpulkan dan memverifikasi dokumen-dokumen terkait dengan legalitas tanah.

3. SAAF Process

Tahapan selanjutnya adalah izin warga. Team akan meminta ijin kepada pihak-pihak terkait sehubungan dengan pembangunan BTS. Pihak-pihak yang akan dimintai ijin antara lain adalah sebagai berikut.

a. Warga dalam radius

b. Ketua RT

c. Ketua RW

d. Tokoh masyarakat

e. Lurah atau kepala desa

f. Camat

4. Berita Acara Kesepakatan

Jika izin dari warga sudah didapatkan dan dokumen tanah sudah lengkap maka team akan membuat berita acara kesepakatan yang ditanda tangani oleh tiga pihak yaitu pemilik tanah, NSN dan HCPT

5. Soil Test/ Hammer Test dan Ijin Prinsip

Tahapan selanjutnya adalah pengajuan izin mendirikan bangunan ke dinas terkait. Bersamaan dengan proses tersebut, team akan melakukan pengujian terhadap lahan yang akan dibangun BTS. Pengujian meliputi soil test untuk GF dan hammer test untuk RT.

6. IMB

Jika izin untuk mendirikan bangunan telah keluar maka team akan melakukan pembayaran kepada pihak pemilik tanah dan pekerjaan team Sitac selesai sampai di sini. Untuk pengerjaan pembangunan BTS akan ditangani oleh team CME.

 PERMASALAHAN PADA SAAT SITAC
MASALAH IJIN WARGA

1. Seluruh warga di dalam radius TIDAK MAU ADA TOWER BTS

    Terjadi karena metode sosialisasi dan materi sosialisasi pada saat pelaksanaan SITAC mengalami kesalahan baik didalam melakukan pendekatan, materi yang disampaikan, lemahnya negosiasi dan metode pendekatan
    Provokasi dari kandidat lainnya yang harus dibatalkan atau dari pihak yang pernah/merasa TIDAK DIUNTUNGKAN.
    Team SITAC terlalu menekan biaya Ijin Warga

2. Salah satu warga memiliki aset tetap di dalam radius  tetapi sulit untuk di hubungi
3. Salah satu warga didalam radius keberatan dan tidak bersedia menandatangani dokumen perijinan
4. Salah satu warga didalam radius TAKUT dengan keberadaan tower BTS
5. Salah satu warga didalam radius TIDAK PEDULI/MASA BODO
6. Salah satu warga didalam radius status KONTRAK dan Keberatan

MASALAH DOKUMEN KEPEMILIKAN LAHAN

1. Dokumen bukti kepemilikan tanah TIDAK ADA SAMA SEKALI
2. Dokumen bukti kepemilikan tanah tidak dapat dipertanggungjawabkan
3. Batas tanah kepemilikan tidak jelas
4. Tanah bukan milik perorangan
5. Pemilik Tanah adalah keluarga besar berdasarkan adat/silsilah
6. Surat Tanah SHGU Lahan
7. Dokumen KTP / KK dan lainnya tidak ada