Tower BTS Bersama

Perang tarif pulsa antaroperator seluler memang sengit. Tapi Kini, mereka akur yakni dalam hal penggunaan menara bersama sesama operator seluler. Langkah itu dijalankan menyusul terbitnya regulasi mengenai penggunaan bersama BTS (Base Transceiver Station) bersama.

Regulasi BTS bersama ini dikeluarkan Departemen Komunikasi dan Informatika (Depkominfo) dengan tujuan mendorong efisiensi kerja para operator. Apalagi, di daerah soal keberadaan BTS yang marak bertebaran di beberapa tempat dalam jarak yang pendek juga sering diributkan dan menimbulkan protes. Bukan saja dari pemerintah daerah karena mengganggu tata ruang kota, tetapi protes juga sering datang dari masyarakat. Maka tak ayal banyak kejadian BTS dirobohkan warga dan kasus lainnya. Untuk menekan biaya pemasangan BTS yang cukup mahal, maka para operator harus saling bekerja sama dalam membangun tower bersama. Dengan pemakaian tower bersama tersebut, maka akan mengurangi jumlah BTS yang sering diprotes karena tata letaknya yang tak beraturan. Di daerah pun, para pelaku operator harus siap-siap berkolaborasi menjalankan regulasi operator bersama tersebut.

Dengan pemakaian tower bersama tersebut sangat menguntungkan pihak operator.Dengan pemakaian satu BTS untuk dimanfaatkan secara bersama-sama, baik dengan operator GSM maupun CDMA, maka akan lebih efisien. Sehingga tidak akan banyak pohon tower berdiri. Dan tentunya mengurangi polemik di tingkat masyarakat. Memang, kebijakan pemakaian BTS bersama sudah bergulir semenjak tahun 2007. Dan peraturan tersebut, merupakan kebijakan dari Dirjen Postel. Kemudian, untuk penerapan peraturan tersebut, akan diserahkan kepada masing-masing pemerintah daerah. Peraturan tersebut tergantung dari masing-masing pemerintah kabupaten maupun.

Dengan adanya peraturan tersebut, pihak operator mulai menjalin kerjasama. Dengan adanya BTS bersama, maka penggunaan tower lebih efisien. Karena, tidak perlu membangun sendiri BTS tersebut. Pasalnya, kalau membangun BTS sendiri membutuhkan dana yang tidak sedikit. Sebagai gambaran, satu BTS bisa menghabiskan biaya sebanyak Rp 1 miliar. Selain itu, biasanya dalam mendirikan BTS, pastinya akan memperhatikan berbagai aspek, seperti halnya aspek Amdal, lingkungan maupun masyarakat itu sendiri. Untuk itu, dengan adanya pemakaian BTS bersama, maka akan lebih efisien.

Kamuflase Tower Seluler sebgai Menara Masjid

Program Pemkot Malang menggencarkan tower tersamar (kamuflase) untuk jaringan operator seluler, sudah dilakukan beberapa operator seluler di Kota Malang. Untuk memasang jaringan Base Transceiver Station (BTS), operator seluler memanfaatkan menara-menara masjid yang sudah berdiri menjulang tinggi.

Di Kota Malang, ada beberapa menara masjid yang sudah dimanfaatkan untuk jaringan BTS beberapa telepon seluler antara lain, Masjid Roisiyah, Masjid Quba dan Masjid Sabilillah di Blimbing. Pemasangan BTS yang rapi, tidak sampai mengganggu keindahan tower masjid, seperti yang terlihat di Masjid Roisiyah jalan Juanda Jodipan Malang.

Untuk memasang jaringan Base Transceiver Station (BTS), operator seluler memanfaatkan menara-menara masjid yang sudah berdiri. Pemasangan BTS di Masjid sudah dilakukan mulai tahun 2005 lalu, hingga saat ini, oleh salah satu operator seluler GSM di Kota Malang.

BTS yang dibangun di salah satu menara Masjid tidak terlalu besar. Pemasangannya rapi dan tidak mengesankan ada terminal BTS yang ditempatkan di menara yang didominasi warna putih dan hijau itu. Tidak jarang, jamaah masjid dan warga yang melintas di masjid menganggap jaringan BTS yang dibangun di menara masjid sebagai alat pengeras suara yang digunakan masjid. Bentuknya sepintas memang seperti pengeras suara.

BTS-nya memang tersamar. Apalagi, warna menara di dasari warna putih dan hijau, sama dengan warna BTS yang terpasang.Pemasangan BTS itu keinginan dari pihak operator seluler yang datang langsung kepada takmir. Mereka mengajukan permohonan memanfaatkan menara masjid sebagai jaringan BTS. Pasalnya, lokasi masjid sesuai dengan jaringan yang akan dibangunnya.

Awalnya, sempat terjadi pro kontra dalam memandang hukum fiqh penempatan jaringan telpon seluler di menara masjid. Takmir memilih pendapat yang memperbolehkannya dengan berbagai syarat kepada pihak operator seluler. Sebagai bentuk kompensasinya, takmir mendapatkan biaya sewa menara yang digunakan untuk kemakmuran masjid. Sesuai dengan perjanjian, penempatan BTS milik salah satu operator seluler itu akan berlangsung selama 10 tahun. Selama ini, keberadaan BTS tidak sampai mengganggu aktivitas masjid, radio amatir maupun pengeras suara masjid.

Tower kamuflase ini adalah tower yang tidak dibuat dalam bentuk rangka seperti yang saat ini banyak dijumpai di Kota Malang. Penempatan pemancarnya dilakukan di median yang memiliki ketinggian tertentu. Hal ini ditujukan untuk menekan bertambahnya jumlah tower rangka di Kota Malang.

SITE ACQUISITION (SITAC) - Tower BTS

Pekerjaan SITE ACQUISITION (SITAC) / ambil alih adalah kegiatan menetapkan lahan yang akan di akuisisi atau di bebaskan dan pengurusan administrasi yang berkaitan dengan kepentingan untuk mendirkan tower BTS.

Gambaran umum pekerjaan SITAC adalah

1. Melakukan survey lokasi pendirian tower BTS.

2. Melakukan akuisisi/ pembebasan lahan yang akan didirikan tower BTS.

3. Mencari kandidat baru untuk menggantikan lahan yang akan di relokasi hingga lahan tersebut mendapat status NTP (Notice to Proceed).

4. Membuat Berita Acara penawaran sewa lahan dengan pemilik lahan (landlord).

5. Melakukan pengurusan izin warga, surat keterangan bebas sengketa, surat persetujuan akses jalan dan surat lain yang mendukung pelaksanaan kontrak sewa lahan untuk mendirikan tower BTS.

6. Melakukan pengurusan IMB untuk tower BTS yang akan didirikan kepada Dinas Tata Kota setempat, serta melakukan pengurusan Rekomendasi Ketinggian Tower pada Kantor Administrator Bandara.

7. Mengurus uang kompensasi warga tempat akan didirikannya menara tower.

8. Memastikan bahwa akuisisi lahan telah berjalan hingga kemudian lahan tersebut mendapat status RFC (Ready for Construction).

 SITE - HUNTING

Pada tahapan site hunting, lahan yang akan diakuisisi dapat dibagi menjadi dua tipe, yaitu RT dan GF. Lahan yang akan diakuisisi juga harus memenuhi kriteria sebagai berikut :

1. Leaseable, mosi beli kembali sesuai NB atau perjanjian

2. Buildable, Memungkinkan kita untuk dapat membangun BTS di site tersebut.

3. Accessable kemudahan dijangkau dan memudahkan dalam membawa material untuk pembangunan BTS dan proses maintenance di kemudian hari.

4. Permittable izin dari masyarakat sekitar dan pihak birokrasi yang terkait.

Berkaitan dengan hal tersebut, ada pembagian kriteria lahan, yaitu :

a. GSJ – Garis Sepanjang Jalan

b. GSB – Garis Sepanjang Bangunan

c. GSS – Garis Sepanjang Sungai

d. GSL – Garis Sepanjang Laut

5. Priceable kesesuaian dengan budget yang dianggarkan oleh perusahaan. Jika harga sewa lahan tidak sesuai dengan budget maka harus dicari site lain yang harga sewanya sesuai dengan budget perusahaan.

6. Power PLN ter jangkau oleh saluran transmisi PLN. Hal ini penting karena terkait dengan pengoperasian BTS yang membutuhkan daya kontinu dari PLN. Dalam pemilihan site, harus dilihat apakah sudah ada saluran transmisi PLN atau belum. Jika belum, harus dipertimbangkan apakah budget yang dikeluarkan untuk membangun saluran transmisi PLN lebih besar jika dibandingkan dengan memilih site lain yang lebih dekat dengan saluran transmisi PLN.

7. Legalitas lahan yang akan diakuisisi harus jelas kepemilikan tanahnya. Sertifikat dan surat-surat penting lainnya harus ada agar di kemudian hari tidak muncul permasalahan seputar legalitas lahan yang akan ditempati.

2. Technical Site Survey

Proses ini dihadiri oleh team RNP, TNP, Sitac, dan CME. Pada tahapan ini, akan dilakukan survey di tempat yang akan dibangun BTS. Setelah survey dilakukan, team yang bertanggung jawab harus membuat Technical Site Survey Report yang dibagikan kepada empat team di atas (team RNP, TNP, Sitac, dan CME) dan kemudian akan dievaluasi untuk penentuan rangking kandidat site BTS.

3. BAN with Landlord

Pada proses ini dibuat berita acara negoisasi dengan pihak pemilik tanah yang akan diakuisisi. Dalam proses ini nanti akan dihasilkan beberapa hal penting, yaitu :

1. BAK draft with Landlord

Membuat draft berita acara kesepakatan dengan pihak pemilik tanah yang sah

2. Collect legal document

Mengumpulkan dan memverifikasi dokumen-dokumen terkait dengan legalitas tanah.

3. SAAF Process

Tahapan selanjutnya adalah izin warga. Team akan meminta ijin kepada pihak-pihak terkait sehubungan dengan pembangunan BTS. Pihak-pihak yang akan dimintai ijin antara lain adalah sebagai berikut.

a. Warga dalam radius

b. Ketua RT

c. Ketua RW

d. Tokoh masyarakat

e. Lurah atau kepala desa

f. Camat

4. Berita Acara Kesepakatan

Jika izin dari warga sudah didapatkan dan dokumen tanah sudah lengkap maka team akan membuat berita acara kesepakatan yang ditanda tangani oleh tiga pihak yaitu pemilik tanah, NSN dan HCPT

5. Soil Test/ Hammer Test dan Ijin Prinsip

Tahapan selanjutnya adalah pengajuan izin mendirikan bangunan ke dinas terkait. Bersamaan dengan proses tersebut, team akan melakukan pengujian terhadap lahan yang akan dibangun BTS. Pengujian meliputi soil test untuk GF dan hammer test untuk RT.

6. IMB

Jika izin untuk mendirikan bangunan telah keluar maka team akan melakukan pembayaran kepada pihak pemilik tanah dan pekerjaan team Sitac selesai sampai di sini. Untuk pengerjaan pembangunan BTS akan ditangani oleh team CME.

 PERMASALAHAN PADA SAAT SITAC
MASALAH IJIN WARGA

1. Seluruh warga di dalam radius TIDAK MAU ADA TOWER BTS

    Terjadi karena metode sosialisasi dan materi sosialisasi pada saat pelaksanaan SITAC mengalami kesalahan baik didalam melakukan pendekatan, materi yang disampaikan, lemahnya negosiasi dan metode pendekatan
    Provokasi dari kandidat lainnya yang harus dibatalkan atau dari pihak yang pernah/merasa TIDAK DIUNTUNGKAN.
    Team SITAC terlalu menekan biaya Ijin Warga

2. Salah satu warga memiliki aset tetap di dalam radius  tetapi sulit untuk di hubungi
3. Salah satu warga didalam radius keberatan dan tidak bersedia menandatangani dokumen perijinan
4. Salah satu warga didalam radius TAKUT dengan keberadaan tower BTS
5. Salah satu warga didalam radius TIDAK PEDULI/MASA BODO
6. Salah satu warga didalam radius status KONTRAK dan Keberatan

MASALAH DOKUMEN KEPEMILIKAN LAHAN

1. Dokumen bukti kepemilikan tanah TIDAK ADA SAMA SEKALI
2. Dokumen bukti kepemilikan tanah tidak dapat dipertanggungjawabkan
3. Batas tanah kepemilikan tidak jelas
4. Tanah bukan milik perorangan
5. Pemilik Tanah adalah keluarga besar berdasarkan adat/silsilah
6. Surat Tanah SHGU Lahan
7. Dokumen KTP / KK dan lainnya tidak ada

IJIN WARGA atau IJIN LINGKUNGAN untuk Pembangunan Tower BTS

IJIN WARGA atau IJIN LINGKUNGAN merupakan Perijinan awal yang harus dimiliki  pada saat pembangunan Tower BTS

Berdasarkan peraturan pemerintah atau perda di tiap tiap daerah biasanya memberlakukan persyaratan yang samaIjin Warga atau Ijin Lingkungan, yaitu :

Ijin Warga yang harus diperoleh dibatasi dengan tingginya tower. (misal : tinggi tower adalah 100 m, maka warga yang berada didalam radiuslah (jari - jari 100m dari titik pusat tower dan berbentuk lingkaran) yang dibatasi untuk memberikan ijin. )

Untuk warga diluar radius, pemilik tower atau pelaksana perijinan tidak diwajibkan atau bahkan perlu untuk mengabaikan. Kalaupun warga di luar radius menuntut untuk dilibatkan didalam perijinan tersebut, biasanya diindikasikan atau lebih dikaitkan karena faktor kecemburuan dan keuangan serta dikategorikan sebagai tindakan pemerasan.

Yang perlu diperhatikan dengan sebutan warga adalah;

Bidang tanah yang dimiliki oleh seseorang dan ditinggali atau ditempati oleh empunya didalam bangunan berbentuk rumah. Sekalipun didalam rumah tersebut teradapat lebih dari 1 (satu) KK, namun perijinan warga ini tetap memperhatikan bidang tanah dan pemilik yang kemudian disebut sebagai 1 (satu) Ijin Warga Radius.

Bidang tanah yang dimiliki seseorang dan terdapat bangunan, akan tetapi didalam bangunan tersebut dihuni oleh bukan empunya tanah, maka yang berhak memberikan perijinan adalah si empunya tanah yang kemudian disebut sebagai 1 (satu) Ijin Warga Radius

Sedangkan untuk bidang tanah kosong dan tidak terdapat bangunan, si pelaksana perijinan tidak berkewajiban untuk menyertakan didalam perijinan warga sekalipun tanah tersebut berada didalam radius.

Ijin Warga Tidak Diperlukan jika pembangunan tower tersebut dan radius tower masih didalam 1 (satu) kepemilikan, atau didalam radius adalah sungai, jalan, pemakaman.

PROSEDUR DAN PEMBUATAN IZIN TOWER (BTS)

Berikut ini Prosedur Dan Persyaratan yang harus dilengkapi dalam Pembuatan Izin Tower (BTS)

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah surat izin yang dikeluarkan oleh Walikota atau atas nama Walikota agar masyarakat dalam mendirikan bangunan, sesuai dengan rencana tata kota atau tata ruang kota. Dengan izin tersebut masyarakat dapat memberikan kontribusi berupa retribusi Bangunan sehingga dapat meningkatkan pendapatan Daerah hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri (Mendami) Nomor 7 Tahun 1999.

Pengurusan IMB

Untuk pengurusan IMB dapat mengajukan permohonan melalui Unit Pelayanan Terpadu (UPT) loket pengurusan IMB yang berada dibawah Dinas Tata Kota. Tahapan pengurusan IMB adalah sebagai berikut:

KELENGKAPAN PERSYARATAN PERMOHONAN IMB.

a. Mengisi Formulir PIMB dan menandatangani (+cap perusahaan/instansi, bila pemohon adalah Badan Hukum),

b. Fotcopy Akte Pendirian Perusahaan (bila pemohon adalah perusahaan),

c. Fotocopy KTP Pemohon,

d. Fotocopy NPWP Pemohon,

e. Fotocopy Sertifikat Tanah, yang dilegalisir Notaris atau dilegalisir petugas loket setelah ditunjukkan aslinya.

f. Fotocopy SPT dan Bukti pembayaran PBB tahun berjalan.

g. Ketetapan Rencana Kota (KRK)  dari Dinas/ Suku Dinas Tata Ruang,

h. Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB/ Blokplan) dari Dinas/ Suku Dinas Tata Ruang,

q. Rekomendasi UKL/UPL dari BPLHD apabila luas bangunan 2.000 sampai dengan 15.000 M2, atau Rekomendasi AMDAL apabila luas bangunan lebih dari 15.000 M2.

s. Surat Kuasa Pengurusan dari Pemilik/ Pemohon kepada yang mengurus (bila pengurusan oleh bukan pemilik/pemohon).

Pengertian HO

Istilah HO adalah singkatan dari ‘Hinder Ordonantie.’ Izin ini sendiri adalah izin tempat usaha/kegiatan kepada pribadi atau badan hukum yang menjalankan suatu bidang usaha yang berpotensi menimbulkan bahaya, kerugian dan gangguan masyarakat serta kelestarian lingkungan hidup. ”

PERSYARATAN IZIN GANGGUAN (HO)

Persyaratan Izin ini adalah:

    Fotocopy KTP Pemilik Usaha/Penanggungjawab/Direktur
    Fotocopy NPWP Badan Usaha
    Fotocopy Akte Pendirian Perusahaan bagi Usaha yang Berbadan Hukum
    Fotocopy Akta Kepemilikan Tanah dan/atau Bangunan atau Perjanjian Kontrak dan/atau Bangunan
    Hasil Kajian dan Analisa Potensi Gangguan yang Dikeluarkan SKPD (khusus untuk Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern)
    Surat Rekomendasi dari instansi Terkait (untuk Menara Telekomunikasi)
    Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan
    Surat Kuasa bagi yang Mengusahakan Proses Permohonan Pernerbitan Izin kepada Pihak lain
    Surat Persetujuan Tetangga
    Surat Keterangan Domisili Usaha
    Bukti Lunas PBB Tahun Terakhir

Jangka Waktu Penyelesaian Izin

Umumnya, durasi pengurusan Izin (HO) yang baru: paling lama 14 hari kerja (jika persyaratan lengkap).